Las aseguradoras de títulos protegen su inversión inmobiliaria
Por Graciela Zamudio Conde

Por lo general, una casa es la inversión más grande que hace una familia. Cuando se compra una propiedad, se está comprando también un seguro para el propietario que protege a la vivienda contra cualquier incendio, robo o otro tipo de daño que sufra por causas naturales. El seguro protege a la vivienda de imprevistos ocultos en el título que podrían, en rigor, amenazar la inversión financiera que usted ha hecho en ella. Cuando usted compra una casa, en realidad está adquiriendo el título de la propiedad, así como el derecho a ocuparla, a utilizar la tierra y a realizar arreglos y mejoras en ella.

Otros tipos de seguros se enfocan en posibles acontecimientos futuros y cobran una prima anual. El seguro del título de la propiedad se compra con una prima pagadera en una sola ocasión y protege cualquier pérdida causada por algo impredecible y defectos que ya existen en el título. Hay dos tipos básicos de seguro del título: la protección de la companía de préstamos (o acreedor hipotecario) y la cobertura del propietario. La mayor parte de las compañías de préstamos exigen un seguro del título del acreedor hipotecario para poder invertir en bienes raíces. El seguro del título del propietario dura todo el tiempo que usted, el asegurado —o sus herederos— tenga un interés en la propiedad asegurada. Según las prácticas locales y las leyes estatales del lugar donde se halle ubicada la propiedad, usted podría pagar una prima adicional para de este modo poder obtener una póliza de propietario o podría pagar una tarifa simultánea para la cobertura de las compañías de préstamos separados.

El primer paso es obtener el título y la examinación. Asegurar el título de una casa comienza con una búsqueda de archivos públicos de la tierra que tienen que ver con la propiedad. El agente de títulos o abogado que trabaja a favor de la firma aseguradora debe examinar los documentos pertinentes para así determinar si la propiedad es susceptible de ser asegurada. Estos documentos (entre otros muchos) incluyen testamentos, fideicomisos, hipotecas consideradas "extraordinarias", juicios, gravámenes a la propiedad, derechos de vía para carreteras y líneas de utilidades, así como acciones legales pendientes y reconocimientos de notarios.

Cuando los problemas de títulos se revelan durante el proceso de búsqueda, entonces se corrigen siempre que sea posible con el fin de evitar reclamaciones futuras. Según varias encuestas realizadas por la Asociación Estadounidense de Títulos de Terrenos (American Land Title Association o ALTA), los problemas de los títulos han aumentado de forma consistente hasta alcanzar un 36 por ciento, lo que equivale a una de cada tres transa-cciones.

El proceso de hacer búsquedas de títulos y arreglar los pequeñas dificultades no resulta, sin embargo, nada fácil de solucionar. Estudios efectuados en la industria han hallado que las aseguradoras de títulos gastan un promedio de 92 centavos por cada dólar de prima que se emplea en hacer el negocio.

¿Qué sucede si un problema está oculto o se pasa por alto?

Después de toda esta búsqueda y examinación, los problemas de títulos todavía podrían estar escondidos o ser pasados por alto. En un testamento, se puede falsificar una firma; puede aparecer un heredero desconocido hasta ese momento que reclama ser dueño de la propiedad; el poder otorgado a un abogado durante un traslado de propiedad puede haber expirado o puede haberse falsificado, en tanto un archivo público puede estar incorrecto.

En cualquiera de estos casos y muchos otros más, cuando existe una cobertura de seguro del título apropiada, una póliza ofrecerá la protección financiera indicada, una medida siempre que está sujeta a los términos y a las condiciones de la póliza. La aseguradora del título defiende el título y lo "perfecciona" o paga los reclamos válidos que hayan sido presentados. En el año 2005, las aseguradoras del títulos pagaron aproximadamente $916,4 millones en reclamaciones, un aumento notable con relación a los $699,1 millones que se pagaron el año anterior.

Con un seguro del título, usted tendrá una protección financiera que lo resguardará de cualquier percance inesperado. Su casa es su inversión más importante, de modo que es bueno que la proteja con una póliza de seguro del título del propietario.

Graciela Zamudio Conde es la gerente general de Stewart Title Puerto Vallarta.

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